Wenn Sie sich dafür entschieden haben, sich in nächster Zukunft privates Wohneigentum anzueignen, dann stehen Sie – sofern es sich um ein Haus handeln sollte – oftmals vor der Frage: Lohnt sich die Sanierung einer alten Immobilie? Oder könnte es sinnvoller sein, das Gebäude durch ein Abrissunternehmen abreißen zu lassen und einen Neubau in Angriff zu nehmen. Fällt die Wahl auf den Abriss, so ist es wichtig einen genauen Plan und vor allem eine Vorstellung davon zu haben, was beim Abbruch/Rückbau eines Gebäudes alles auf Sie zukommen kann. Worauf muss man in der Vorbereitung achten? Welche Gefahrenherde sind während der Abrissarbeiten vorzubeugen? Welche Aufgaben hat das Abrissunternehmen und welche Leistungen können Sie erwarten? Auf dieser Seite erhalten Sie Antworten.
Abriss, Abbruch, Rückbau – gibt es da Unterschiede?
Die Begrifflichkeiten aus dem Bereich des Bauwesens klingen zunächst einmal ziemlich unterschiedlich. Sind Sie aber eigentlich nicht. Denn sie führen alle zu dem gleichen Ergebnis:
Ein Bauwerk wird abgerissen!
Nur eben auf unterschiedliche Weise.
Wobei Abriss und Abbruch für das Gleiche stehen – die wesentlich gröbere Methode um ein Gebäude „dem Erdboden gleich“ zu machen.
Der Rückbau hingegen geht „schonender“ vonstatten, dauert allerdings auch länger und ist aufwendiger.
Abriss bzw. Abbruch
Beim Abriss eines Gebäudes wie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus oder Industriegebäude – wird das entsprechende Bauwerk mithilfe von klassischen groben Werkzeugen wie der Abrissbirne „bearbeitet“.
Selbst Sprengungen sind hier sehr häufig anzutreffen. Es gibt viele Möglichkeiten und Verfahren bei einem Abbruch.
Dazu zählen zum Beispiel:
- Demontieren
- kontrollierte Sprengungen
- Abriss mithilfe der Abrissbirne
- Eindrücken
- Einziehen
- Einschlagen
- Stemmen
- Fräsen
Diese Verfahren können sowohl einzeln als auch in Kombination mit anderen Methoden verwendet werden.
Die Voraussetzung für die meisten dieser Abbruch-Verfahren ist allerdings, dass die Umgebung durch Lärm, Schmutz und mögliche Schadstoffe nicht unmittelbar in Mitleidenschaft gezogen wird.
Derlei Methoden sind auf engsten Raum eher nicht möglich, da es gesetzliche Bestimmungen gibt Die Bestimmungen sind in der jeweiligen Bauordnung der Bundesländer verankert.
Darin werden unter anderen folgende Regeln festgelegt:
- Grenzwerte für Lärmentwicklung in bebauten Gebieten
- Entsorgung von Altlasten wie zum Beispiel Asbest und andere Schadstoffe
- Richtlinien zur Beseitigung von Schmutz und Baurückständen
- Kennzeichnung und Absicherung der Baustelle
Folgende Verordnungen und Gesetze sind dafür unter anderen verantwortlich:
- Gewerbeabfallverordnung
- Gefahrenstoffverordnung
- Altholzverordnung
- Kreislaufwirtschaftsabfallgesetz
- PCB-Verordnung
- Baustellenrichtlinie
Rückbau
Wie der Name schon erwarten lässt, wird beim sogenannten Rückbau im Vergleich zum Abbruch das jeweilige Gebäude Schritt für Schritt wieder „abgebaut“.
Im Grunde genommen funktioniert der Rückbau genau entgegengesetzt wie ein Neubau. Die Bausubstanz, angefangen vom Dach bis hin zum Fundament wird nach und nach abgetragen, bis davon nichts mehr zu sehen ist.
Der Rückbau wird mit „kleinen Gerät“ und Spezialwerkzeugen durchgeführt, sodass die Lärm-/Staubbelastung nicht vergleichbar mit einer klassischen „Großbaustelle“ ist.
Die Vorteile dieser Abrissmethode liegen auf der Hand:
- wesentlich geringere Schmutz-/Staubentwicklung
- ist auch in engen bebauten Gebieten oder nahegelegenen Bahnstrecken/Straßen möglich
- kaum Gefahr für umliegende Gebäude zum Beispiel durch Erschütterungen
Nachteile gibt es allerdings auch:
- sehr aufwendiges Verfahren
- kosten- und zeitintensiv
Letztendlich sollte ein Abbruch oder Rückbau eines Gebäudes sehr gut durchdacht und geplant sein.
WICHTIG!
Holen Sie sich die im Vorfeld die notwendige Genehmigung (Abrissgenehmigung) von der Bauaufsichtsbehörde ein.
Gerade wenn es sich um denkmalgeschützte Gebäude handelt, ist dies unbedingt notwendig.
Welche Genehmigungen sind vor einem Abriss notwendig?
Für den Abriss/Rückbau eines Gebäudes (wie zum Beispiel ein Einfamilienhaus) benötigen Sie in der Regel eine Abrissgenehmigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Diese Anzeigepflicht gilt allerdings nicht für alle Bauten. In den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer sind diese Ausnahmen klar aufgeschlüsselt.
Dazu gehören unter anderem:
- land- und forstwirtschaftliche Betriebsgebäude mit einer Grundfläche bis 200 m2
- Gebäude mit einem umbauten Raum von bis zu 500 m2
- Schwimmbecken
- Mauern
- Fahrgastunterstände
- Masten und Antennen
- Wasserversorgungsanlagen und Brunnen
Im Normalfall treffen diese Punkte aber auf den Abbruch eines klassischen Wohn- oder Industriegebäudes nicht zu und unterliegen somit der Genehmigungspflicht.
Sobald die Bauaufsichtsbehörde Ihnen schriftlich mitgeteilt hat, dass Ihr Vorhaben genehmigt wird, dürfen Sie nach der Frist von einem Monat mit den Abbrucharbeiten beginnen.
Es sei denn, es sprechen keine anderen Genehmigungsverfahren dagegen und die Behörde hat Ihnen klar zu verstehen gegeben, dass Sie Ihren Antrag nicht ablehnen wird.
Abbrucharbeiten: Vorbereitung und Planung enorm wichtig
Natürlich sollten Sie sich neben der Abbruchgenehmigung von der Bauaufsichtsbehörde auch kompetente Unterstützung durch ein erfahrenes Abrissunternehmen holen.
Die Mitarbeiter des Unternehmens können Ihnen nach der Begutachtung des Gebäudes genau sagen, auf was besonders geachtet werden muss.
Es kommt beispielsweise auf:
- Berücksichtigung der Statik des Gebäudes
- eventuelle Schadstoffe innerhalb der Bausubstanz
- Entsorgung des kompletten Baumaterials im geeigneten Rahmen
Eine gute Abrissfirma wird Sie über alle Eventualitäten aufklären und mit Ihnen einen genauen „Match-Plan“ für den Abriss erarbeiten.
Legen Sie sich aber nicht gleich auf das erstbeste Abrissunternehmen in Ihrer Umgebung fest – selbst wenn es von anderen Kunden durchweg gute Beurteilungen bekommen hat.
Lassen Sie sich:
- einen detaillierten und aussagekräftigen Kostenvoranschlag mit allen anfallenden Kosten inklusive Entsorgung des Altmaterials vom jeweiligen Unternehmen erstellen
- Vergleichen Sie die Preise und Leistungen – achten Sie dabei auf mögliche versteckte Kosten – „der günstigste Anbieter muss nicht immer der Beste sein.“
Falls Sie sich dann für ein Abrissunternehmen entscheiden konnten, sollten zügig die Vorbereitungsarbeiten, die Planung des Abriss und etwaige Voruntersuchungen durchgeführt werden.
Logischerweise entstehen hierbei auch schon Kosten, die allerdings im Kostenvoranschlag mit aufgeführt werden sollten. Es kommt auch hier immer auf die Größe des Gebäudes in Quadratmeter an. Je größer das Haus und je umfangreicher die Vorarbeiten aus diesem Grund ausfallen müssen, desto mehr müssen Sie einkalkulieren.
Was gehört zu den Vorarbeiten?
Wie bereits erwähnt, sind die Vorarbeiten die Maßnahmen, welche im Vorfeld eines Abbruchs durchgeführt werden müssen. Dazu gehören allerdings nicht nur die Bestandsaufnahme und Begutachtung der örtlichen Begebenheiten sondern auch einige wichtige bautechnische Maßnahmen.
Die Entkernung des Bauwerks
Darunter versteht man die Trennung der Bausubstanz von schadstoffbelasteten als auch von wertvollen Bauelementen. Belastende Altlasten wie Asbest müssen unbedingt vom Rest getrennt werden und entsprechende Elemente gesondert entsorgt werden.
Die Schadstoffsanierung
Dieses Verfahren in den Vorarbeiten des Abriss ist notwendig, wenn während der Voruntersuchung des Gebäudes Schadstoffe wie zum Beispiel Asbest, PCB oder Formaldehyd festgestellt werden. Da diese Stoffe für die Umwelt insbesondere für Menschen und Tiere gefährlich sein können ist eine sogenannte Schadstoffsanierung in diesem Fall unbedingt erforderlich. Wer selbst mit „Hand“ anlegen möchten, darf unter diesen Voraussetzungen nur sehr wenig im Gebäude tun, da die Gefahrenlage dann erhebliche höher ist, als in einem normalen nicht „kontaminierten“ Gebäude.
Entfernung von Großinventar sowie Verschluss von Leitungen
Was vielleicht etwas in Vergessenheit in diesem Zusammenhang geraten könnte ist, dass die Immobilie auch von größeren Inventargegenstände befreit werden muss. Diese könnten während der eigentlichen Abrissarbeiten sonst zu Komplikationen führen. Des Weiteren müssen auch sämtliche Leitungen innerhalb des Hauses versiegelt werden um die Ordnungsgemäße Durchführung des Abriss nicht zu gefährden.
Der eigentliche Abriss – Jetzt geht es ans Eingemachte
Sämtliche Vorarbeiten wurden bereits erfolgreich durchgeführt. Von Ihrem Haus ist lediglich der Rohbau übrig geblieben. Nun kann der eigentliche Abriss beginnen.
Jetzt gilt es, die noch vorhandene Bausubstanz abzutragen, zu zerlegen und anschließend zu entsorgen.
Je nachdem welche der diversen Abrissmethode(n) angewendet wird, benötigt das Unternehmen auch verschiedene Gerätschaften und Werkzeuge. Es kommt aber vor allem darauf an, welche baulichen Begebenheiten (Ort, Zustand, Größe und Zusammensetzung) bei dem Bauwerk vorliegen.
Hierbei gibt es folgende bewährte Methoden:
Abbruch durch Sprengen
Eine der einfachsten und gleichzeitig effektivsten Methoden beim Abbruch von Bauwerken ist das Sprengen. Es ist wenig zeitaufwendig und stellt auch sonst keinen großen Aufwand für das Abbruchunternehmen dar.
Jedoch muss man bei dieser Methode ganz klar einschränken, dass die Entscheidung ob Sprengung oder nicht, ganz entscheidend von der der unmittelbaren Umgebung abhängt. Befinden sich im näheren Umkreis andere Gebäude könnte eine Sprengung aufgrund der zu erwartenden Erschütterungen und Staubbelastung nahezu unmöglich sein.
Steht das Gebäude hingegen „frei“ ist eine Sprengung nahezu konkurrenzlos, da sie sehr schnell abgeschlossen ist. Selbst wenn eine Komplettsprengung nicht möglich ist, können zumindest Teilelemente des Bauwerks – wie zum Beispiel Stahlträger durch gezielte Sprengungen entfernt werden.
Der Vollabbruch
Bei sogenannten Vollabbruch werden mithilfe von Spezialgerät und bereits erwähnten Verfahren wie zum Beispiel Stemmen, Eindrücken oder der Abrissbirne sämtliche Gebäudeteile eingerissen und vom bestehenden Fundament getrennt.
Anschließend erfolgt die Entsorgung und nach Abschluss aller Arbeiten finden Sie hier frei nutzbares Bauland vor.
Der Teilabbruch
Auch ein Teilabriss bestehender Gebäudeteile (insbesondere bei Industrieanlagen) kann sinnvoll sein.
Hierbei wird nicht der gesamte Gebäudekomplex abgerissen, sondern eben nur der Teil, welcher nicht mehr benötigt wird. Stattdessen könnte dadurch Raum für bauliche Veränderungen geschaffen werden ohne das komplette Haus zu „zerstören“. Auf diese Weise ist beispielsweise ein zusätzlicher Anbau möglich.
Welches „Gerät“ wird für Abrissarbeiten benötigt?
Normalerweise verwenden Abrissunternehmen für Voll- und Teilabbruch spezielle Abbruchbagger. Mit deren Hilfe können grundsätzlich sämtliche Arbeiten durchgeführt werden.
An diese Bagger können zahlreiche Anbaugeräte installiert werden.
Dazu gehören zum Beispiel:
- Hämmer
- Fräsen
Allerdings kann es aufgrund besonderer Begebenheiten auch notwendig sein, Spezial-Verfahren für den Abbruch zu wählen, da es sich konventionell mit Abbruchbirne und Abbruchbagger nicht bewerkstelligen lässt. Hier kommt dann auch wieder die Sprengung in Betracht.
Rückbau oder Abbruch?
Eine Grundsatzentscheidung dazu kann man pauschal nicht treffen. Aus ökologischer Sicht ist natürlich der Rückbau zu bevorzugen.
Da:
- die Baustoffe vernünftig voneinander getrennt und entsprechend entsorgt werden können
- die Staub- und Lärmbelastung auf ein Minimum reduziert wird
- umliegende Gebäude nicht beschädigt werden
- nicht unbedingt Großgerät vonnöten ist
Allerdings ist der Rückbau eines Gebäudes sehr aufwendig und erfordert viel mehr Zeit und Personal als ein konventioneller Abbruch.
Hinzu kommt, dass ein Vollabbruch im Gegensatz zum geordneten Rückbau nicht nur viel schneller erledigt ist, sondern dass es auch mit erheblich weniger Kosten verbunden ist, ein Wohn- oder Industriegebäude abzubrechen.
Im Endeffekt sind aber die baulichen sowie die Umgebungsfaktoren entscheidend für das jeweilige Verfahren.